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    REITs: Der Schritt aus dem Schatten

    Der 31. August 2016 wird ein historischer Tag. Wenn an diesem Mittwoch die amerikanischen Börsen schließen, wird das der letzte Handelstag gewesen sein, an dem börsennotierte Unternehmen in zehn Sektoren unterteilt werden. Mit dem darauf folgenden 1. September wird es einen elften Sektor geben: Die Equity REITs. 

    Zum Hintergrund: Seit 1999 gibt es den Global Industry Classification Standard (GICS). Alle börsennotierten Unternehmen werden entsprechend diesem von Standard & Poor's und MSCI Inc. gemeinsam entwickelten Katalog in zehn Sektoren unterteilt, diese wiederum in 24 Industriegruppen, 67 Industrien und 156 Unterindustrien. Von Zeit zu Zeit gibt es Veränderungen in den Untergruppen, die zehn Sektoren jedoch blieben seit 1999 unangetastet. Es sind: 

    1. Energy (Energie)
    2. Materials (Rohstoffe)
    3. Industrials (Industrie)
    4. Consumer Discretionary (Nicht-Basiskonsumgüter)
    5. Consumer Staples (Basiskonsumgüter)
    6. Health Care (Gesundheitswesen)
    7. Financials (Finanzen)
    8. Information Technology (Informationstechnologie)
    9. Telecommunication Services (Telekommunikationsdienstleistungen)
    10. Utilities (Versorger)

    REITs sind Real Estate Investment Trusts (Immobilien-Unternehmen), die bislang im Sektor Finanzen beheimatet waren. Dort fristeten sie in trauter Eintracht mit Banken, Versicherungen, Vermögensverwaltern, Kreditkartenemittenten und anderen ein Schattendasein.

    Die gesetzlichen Grundlagen für die Entstehung von REITs gehen in den USA zurück bis ins Jahr 1960. Damals verabschiedete der US-Kongress ein Gesetz, mit dem auch privaten Kleinanlegern die Möglichkeit gegeben wurde, sich an großen Immobilienimperien zu beteiligen. Diese Imperien genießen seitdem Steuerprivilegien, wenn sie einen Großteil ihrer regelmäßigen Einnahmen (meist Mieteinnahmen, aber auch Zinseinnahmen aus vergebenen Immobilienkrediten) an die Eigentümer ausschütten. Die Folge war ein Boom der REIT-Industrie. Der durchschnittliche Privatanleger wurde zum Miteigentümer von Hotels, Einkaufszentren, Pflegeheimen, Krankenhäusern, Tankstellen, Bürokomplexen, Lagerhallen, Multiplex-Kinos, Freizeit-Parks uvm., indem er beispielsweise Aktien von börsennotierten REITs erwarb. Inzwischen machen die REITS rund eine Billion Dollar an Anlagewerten aus.

    Was REITs für den Privatanleger überaus attraktiv macht, ist die meist üppige Dividende. Das Geschäftsmodell eines klassischen REIT ist simpel: Er kauft, entwickelt, besitzt, vermietet und/oder verwaltet Immobilien. Dafür kassiert er eine Miete. Nach Abzug der Verwaltungskosten verbleibt bares Geld, das zu mindestens 80% an die Aktionäre ausgeschüttet wird - schließlich sind sie die eigentlichen Eigentümer der Immobilien. Und weil die Miete meist monatlich gezahlt wird, werden auch die Dividenden im Sektor häufig monatlich gezahlt. 

    Eine Anmerkung: Wir reden hier über so genannte Equity REITs, also jene Immobilientrusts, die tatsächlich physische Immobilien besitzen. Die zweite Gruppe von REITs umfasst so genannte Mortgage REITs, also Hypotheken-Trusts, die hauptsächlich Immobilienschulden besitzen (Hypothekendarlehen). Diese bleiben unberücksichtigt und werden auch zukünftig im Finanz-Sektor angesiedelt bleiben.  

    Seit 1960 ist die Entwicklung der REITs eine Erfolgs-Story. Die Marktkapitalisierung der über 200 börsennotierten REITs erreichte in diesem Jahr eine Billion Dollar. Mehr als 70 Millionen Amerikaner haben Geld in REITs investiert. 81,6 Mrd. Dollar an Dividenden wurden 2014 durch REITs ausgeschüttet. 

    Ganz nebenbei gehören REITS zu den am besten performenden Anlageklassen. In nahezu jedem Zeitfenster stellen sie die Performance von hochkapitalisierten Unternehmen, Anleihen und anderen Anlageklassen in den Schatten. 

    Durch die Verortung im Finanzsektor fristen die REITs aber bislang ein Schattendasein. Viele Investmentfonds dürfen in "exotische" Sonderformen nicht investieren. Wenn ein Fonds den Sektor Finanzen nur bis zu einer bestimmten Wichtung halten darf, dann mussten sich REITs diese Wichtung mit Titeln wie Goldman Sachs, Visa, Blackstone oder Berkshire Hathaway teilen. Das wird ab dem 1. September anders.

    Die Ausgliederung wird dazu führen, dass REITS viel stärker in den öffentlichen Fokus rücken. Investmentfonds können nun stärker in Equity REITs investieren, weil sie nicht mehr zu den Finanzwerten gehören. Es gibt bereits Dutzende von ETFs, die auf REITs spezialisiert sind. Pensionskassen und Vermögensverwalter werden REITs anders wahrnehmen als bisher. 

    Seitdem bekannt ist, dass die Ausgliederung erfolgt, dürfte schon viel institutionelles Geld in die Unternehmen des neuen Sektors geflossen sein. REITs gehören zu den absoluten Outperformern des Jahres 2016. Seit Jahresbeginn hat der Sektor Finanzen 0,21% verloren. Diversifizierte REITs haben um über 20% zugelegt (Quelle: finviz.com am 22.07.2016).

    Ist die Party damit schon vorbei? Viele REITs haben nach den Kursanstiegen der vergangenen fast sieben Monate recht luftige Bewertungen erreicht. Nach wie vor gibt es aber auch attraktiv bewertete Perlen. Dies müssen keine schlechten Unternehmen sein. Möglicherweise reicht ihre Kapitalisierung nur nicht aus, um für institutionelle Anleger interessant zu sein. Die Mitglieder des Inner Circle waren übrigens seit unserem Coaching-Webinar im Januar über die sich abzeichnende Entwicklung im Bilde und konnten in den vergangenen Monaten selbst entscheiden, ob sie in diesen Sektor investieren wollten oder nicht. Wer es getan hat, freut sich derzeit über üppige Dividenden und üppige Kursgewinne. Besser kann es eigentlich einem Anleger nicht gehen.  

      Performance seit Jahresbeginn Jahresperformance Dividende
    Vanguard REIT ETF (VNQ)  16,42%  20,76%  3,31%
    SPDR S&P 500 ETF (SPY) 7,18% 4,54 2,05%

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